Welcher Abschreibungssatz gilt – und wovon er abhängt
Für vermietete Gebäude im Privatvermögen gilt die lineare Abschreibung: 3 Prozent jährlich bei Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023, 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei Baujahr davor (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 tritt wahlweise die degressive Abschreibung an ihre Stelle: 5 Prozent jährlich vom jeweiligen Restbuchwert, ohne Energiestandard und ohne Baukostengrenze (§ 7 Abs. 5a EStG).
Daneben steht die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau mit bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre (§ 7b EStG) – sie kommt zur regulären Abschreibung hinzu, ist aber an einen Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitszertifikat, eine Baukostenobergrenze und eine zehnjährige Vermietungsbindung geknüpft. In Kombination beider Vorschriften sind im ersten Jahr bis zu 10 Prozent der Herstellungskosten abschreibbar. Die Einzelheiten stehen in der Übersicht weiter unten. Für Bestandsobjekte kommt außerdem eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer in Betracht, wenn sie durch ein Gutachten belegt ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Sanierung nach dem Kauf: die Drei-Jahres-Grenze
Wer eine Immobilie erwirbt und anschließend instand setzt, kann die Kosten nicht ohne Weiteres sofort abziehen. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten – ohne Umsatzsteuer gerechnet –, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung über Jahrzehnte (§ 6 Abs. 1a EStG).
Ausgenommen sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, sowie Erweiterungen. Die Grenze wird häufig unbemerkt gerissen, weil Handwerkerrechnungen aus dem zweiten und dritten Jahr mitzählen. Wir rechnen sie vor dem ersten Auftrag durch und stimmen die Reihenfolge der Maßnahmen darauf ab – oft entscheidet allein die zeitliche Verteilung darüber, ob ein sechsstelliger Betrag sofort abziehbar ist oder über fünfzig Jahre verteilt wird.
Denkmal-AfA: Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig absetzen
Wer ein Baudenkmal saniert oder ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet modernisiert, kann die begünstigten Aufwendungen deutlich schneller abschreiben als über die reguläre Gebäudeabschreibung: acht Jahre lang je 9 Prozent, anschließend vier Jahre lang je 7 Prozent – nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der Sanierungskosten abgesetzt (§ 7i EStG für Baudenkmale, § 7h EStG für Sanierungs- und städtebauliche Entwicklungsbereiche). Diese erhöhten Absetzungen betreffen ausschließlich die Sanierungskosten. Der auf die vorhandene Altbausubstanz entfallende Kaufpreisanteil läuft daneben mit 2 oder 2,5 Prozent jährlich weiter (§ 7 Abs. 4 EStG), weshalb die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden, Altbau und Sanierung von Anfang an sauber dokumentiert sein muss.
Der Zugang läuft über eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde oder – im Sanierungsgebiet – der Gemeinde. Sie ist Grundlagenbescheid und bindet das Finanzamt hinsichtlich der denkmalrechtlichen Fragen; über Höhe, Zuordnung und Abzugsfähigkeit der einzelnen Positionen entscheidet weiterhin das Finanzamt. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Die Maßnahmen sind vor Beginn der Arbeiten mit der Behörde abzustimmen. Wer erst nach Abschluss der Sanierung an die Bescheinigung denkt, erhält sie für bereits ausgeführte Arbeiten in aller Regel nicht mehr. Beim Erwerb eines sanierten Objekts sind zudem nur die Aufwendungen begünstigt, die auf Arbeiten nach dem Abschluss des Kaufvertrags entfallen (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG) – bei fertig sanierten Denkmalimmobilien aus dem Bauträgervertrieb entscheidet also das Datum der Beurkundung darüber, wie viel überhaupt übrig bleibt.
Bei einer selbst bewohnten Denkmalimmobilie greift die Abschreibung nicht, weil keine Einkünfte erzielt werden. An ihre Stelle tritt der Abzug wie Sonderausgaben: zehn Jahre lang je 9 Prozent der Aufwendungen (§ 10f EStG), begrenzt auf ein Objekt je Person. Für dieselben Aufwendungen lassen sich Denkmal-AfA und die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG nicht nebeneinander in Anspruch nehmen. Wir stimmen deshalb Bauablauf, Rechnungsstellung und Bescheinigungsantrag aufeinander ab, bevor der erste Handwerker beauftragt wird.
Finanzierung, Liquidität und die Vorfälligkeitsentschädigung
Schuldzinsen sind bei vermieteten Objekten in voller Höhe Werbungskosten, ein Damnum oder Disagio ist bei marktüblicher Höhe im Zahlungsjahr abziehbar. Für die Liquiditätsplanung zählt aber nicht die Steuerersparnis, sondern der Zahlungsstrom: Tilgung mindert den Gewinn nicht, während die Abschreibung ihn mindert, ohne Geld zu kosten. Wir stellen beide Größen nebeneinander und planen Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgung entlang der Steuerwirkung.
Bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Ihre steuerliche Behandlung hängt am Anlass: Wird das Darlehen umgeschuldet und die Vermietung fortgeführt, bleibt sie als Werbungskosten abziehbar. Wird die Immobilie dagegen verkauft, ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften mehr – auch dann nicht, wenn der Erlös in eine neue Immobilie fließt. Liegt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist, mindert sie immerhin als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 EStG). Außerhalb der Frist bleibt sie steuerlich folgenlos. Der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidet damit über eine oft fünfstellige Position.
Eigengenutzte Immobilie und Betriebsimmobilie
Bei der selbst bewohnten Immobilie gibt es keinen Werbungskostenabzug – sie erzielt keine Einkünfte. Steuerlich wirksam sind dort andere Wege: die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen mit 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre und begrenzt auf 40.000 Euro je Objekt (§ 35c EStG), sowie der Abzug für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen. Beides schließt sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig aus. Wird ein Raum ausschließlich betrieblich genutzt, kommt der Abzug als häusliches Arbeitszimmer oder die Tagespauschale in Betracht.
Bei der betrieblich genutzten Immobilie entscheidet der Nutzungsanteil über die Zuordnung: Über 50 Prozent betriebliche Nutzung führt zu notwendigem Betriebsvermögen, zwischen 10 und 50 Prozent besteht ein Wahlrecht, darunter bleibt sie Privatvermögen. Die Entscheidung wirkt weit über die laufende Abschreibung hinaus – Betriebsvermögen bedeutet, dass die Wertsteigerung steuerverstrickt ist und bei Entnahme oder Betriebsaufgabe versteuert wird.
Betriebsaufspaltung: wenn die Immobilie zur wesentlichen Betriebsgrundlage wird
Vermietet eine Person eine Immobilie an eine Gesellschaft, die sie selbst beherrscht, entsteht regelmäßig eine Betriebsaufspaltung. Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: die sachliche Verflechtung – das Grundstück ist wesentliche Betriebsgrundlage, was bei einem auf den Betrieb zugeschnittenen Gebäude praktisch immer bejaht wird – und die personelle Verflechtung, also ein einheitlicher geschäftlicher Betätigungswille auf beiden Seiten.
Die Folge: Aus Vermietungseinkünften werden gewerbliche Einkünfte, das Grundstück wird Betriebsvermögen des Besitzunternehmens, und es fällt Gewerbesteuer an. Kritisch wird das Ende der Verflechtung – Anteilsverkauf, Übertragung auf Kinder, Betriebsaufgabe. Fällt eine der beiden Voraussetzungen weg, gilt die Immobilie als entnommen und der Unterschied zwischen Buchwert und Verkehrswert unterliegt der Einkommensteuer, ohne dass ein Euro geflossen ist. Bei über Jahrzehnte abgeschriebenen Objekten sind das regelmäßig sechsstellige Beträge. Wir prüfen deshalb vor jeder Übertragung, ob die Verflechtung fortbesteht.
Immobilien-GmbH: die erweiterte Kürzung entscheidet
In einer Kapitalgesellschaft unterliegen Mieterträge der Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Beschränkt sich die Gesellschaft ausschließlich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, kann sie zusätzlich die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen und den Gewerbeertrag um den Ertrag aus der Grundstücksverwaltung kürzen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) – im Ergebnis bleibt es dann bei rund 15,8 Prozent Steuerbelastung auf Gesellschaftsebene.
Die Kürzung ist streng: Schon die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder eine Tätigkeit außerhalb der eigenen Grundstücksverwaltung lässt sie für das gesamte Jahr entfallen, wobei für bestimmte Nebentätigkeiten Bagatellgrenzen gelten. Auch eine Betriebsaufspaltung schließt sie aus. Dem steht gegenüber, dass die Gesellschaft keinen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren kennt: Jeder Veräußerungsgewinn ist körperschaftsteuerpflichtig, und ausgeschüttete Gewinne werden auf privater Ebene erneut belastet. Die Rechtsform lohnt sich deshalb dort, wo Erträge im Bestand bleiben und weiter investiert werden. Zur Struktur mehrerer Gesellschaften siehe unsere Seite zu Kapitalgesellschaften, Holding und Stiftungen.
Verkauf, Schenkung, Erbfall
Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Vor Ablauf der Frist bleibt er steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel – dann entfällt die Frist vollständig und es kommt Gewerbesteuer hinzu.
Bei Übertragungen zu Lebzeiten und im Erbfall gelten die Freibeträge der Schenkungsteuer: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind, jeweils alle zehn Jahre neu. Für vermietete Wohnimmobilien kommt ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent hinzu (§ 13d ErbStG); das selbst bewohnte Familienheim kann unter engen Voraussetzungen ganz steuerfrei übergehen. Wird ein Nießbrauch vorbehalten, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb erheblich, und die Erträge bleiben bei der übertragenden Generation. Solche Übertragungen wirken über Jahrzehnte – wir rechnen sie vorher durch, gemeinsam mit der ertragsteuerlichen Seite.
